Kooijman Lambert notarissen
 
Kooijman Lambert notarissen Hoe werken wij? Onze mensen Wat doen we? Contact
Editie: 2018

Nieuwsbrief Maart

Hoe hoger de rente van een ouder/kind-lening, hoe beter

In ouder-kind situaties kan het zeer aantrekkelijk zijn om een zo hoog mogelijke rente op een eigen woning schuld te betalen. De rente is bij de ouder niet belast en wel aftrekbaar bij het kind. Heel interessant indien de ouder de rente vervolgens terug schenkt. Maar hoe hoog mag de rente zijn?

Vader en zoon sloten een geldlening-overeenkomst voor de aankoop van de woning van zoon. Zoon betaalt een rente van 8% en is verplicht op eerste verzoek van vader een hypotheekrecht te vestigen. De betaalde rente is vervolgens door vader weer deels terug geschonken. De inspecteur is van mening dat deze hypotheekrente niet aftrekbaar is bij de zoon aangezien de gevolgen van deze lening in strijd zijn met de strekking van de wet.
De rechtbank bepaalt echter dat gezien de voorwaarden van de lening, 8% rente niet onzakelijk is. Ook is niet gebleken dat er een direct verband bestaat tussen hoogte van de rente en de schenking. Dat de geldlening tot gevolg heeft dat de betaalde rente bij zoon leidt tot aftrekbaarheid en deze rente bij vader niet belast is, is volgens de rechtbank een bewuste keuze van de wetgever.
Bij een lening van € 100.000, rente 8% en aftrek tegen 52% IB en schenking van de helft van de rente, heeft het kind op jaarbasis een voordeel van € 2.080 ten opzichte van de situatie dat het gewoon 4% rente aan de ouder zou betalen. Voor de ouder zijn de beide situaties per saldo hetzelfde.
Ook onder de nieuwe hypotheekregels blijven ouder-kind leningen fiscaal aantrekkelijk. Meer weten? Neem contact op met Marleen Beumer.


Eigen bijdrage verzorgingshuis

Toen in 1996 de vermogenstoets voor het bepalen van de eigen bijdrage werd afgeschaft, waren wij al van mening dat het te mooi was om waar te zijn. Dat blijkt nu ook omdat er met ingang van 1 januari 2013 weer een vermogenstoets geldt. 
Afhankelijk van vermogen dient er tot € 2.189,20 per maand bijgedragen te worden.

Door veel mensen wordt het als oneerlijk ervaren dat diegenen die tijdens hun leven alles hebben uitgegeven geen eigen bijdragen hoeven te betalen en spaarders 8 % van hun Box 3 vermogen bij moeten dragen. Vanwege de oude vermogenstoets - die van vóór 1996 - werd in veel testamenten, maar ook in schenkingsakten bepaald dat bedragen opeisbaar werden wanneer er door verblijf in een verzorgingstehuis ingeteerd zou moeten worden op het vermogen.
Omdat wij wat sceptisch stonden tegen de afschaffing hebben wij die opeisbaarheidsbepaling ook opgenomen in testamenten en schenkingsakten van ná 1996. Deze stukken hoeven dan ook om die reden niet aangepast te worden.
Mocht u of uw ouders willen laten beoordelen of het bij u goed geregeld is neemt u dan contact met ons op. Ook kunnen we met u kijken naar mogelijkheden om de verplichte intering op het vermogen te beperken. Bijvoorbeeld door het doen van (papieren) schenkingen. Hierdoor kan ook nog eens erfbelasting bespaard worden.
Voor meer informatie, neem contact op met Peter Kooijman.

Wilt u nog vaker door Kooijman Lambert Notarissen op de hoogte gehouden worden van de nieuwste ontwikkelingen, volg ons dan via twitter/kooijmanlambert .  

 

Eigendomsverkrijging door verjaring

Op veel plaatsen zijn in het verleden stukjes gemeentegroen bij de eigen tuin gevoegd. Kan de gemeente in deze altijd ontruiming eisen of verlangen dat het gedeelte wordt overgenomen? Nee, het is namelijk mogelijk dat er sprake is van verjaring.

Er zijn twee typen verjaring, met ieder hun eigen voorschriften en termijnen. Bij onroerende zaken komt de zogenaamde bevrijdende verjaring het meest voor. Bevrijdende verjaring doet zich voor indien iemand kan aantonen dat hij zich voor meer dan 20 jaar als bezitter/eigenaar heeft gedragen. Voor deze vorm van verjaring maakt het niet uit of iemand wel of niet weet dat het gaat om een stuk grond dat een ander toebehoort.
Wat moet onder ‘bezit’ worden verstaan? Volgens vaste jurisprudentie gaat het er om dat de bezitter ondubbelzinnig heeft gehandeld als ware hij eigenaar. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn indien een stuk grond bij de tuin wordt getrokken en deze tuin, met bijgetrokken stuk grond, wordt afgeschermd met een schutting of een omheining. Dit op een wijze dat het voor een ieder volstrekt duidelijk is dat de eigen grond en de gemeentegrond een geheel vormen.
In een zaak in de gemeente Haarlemmermeer werd door een huurder van een woning een beroep gedaan op verjaring ten aanzien van een strook gemeentegrond.
Het Hof Amsterdam heeft in deze zaak gekeken of voldaan is aan het vereiste van bezit en oordeelt dat in dit geval hieraan niet is voldaan. Het gebruik van de strook grond naar zijn uiterlijke vorm (deze strook werd gebruikt als tuin, afgesloten door een hoge heg) kon zowel  duiden op gebruik als eigenaar als op gebruik als huurder.
Het Hof zegt verder dat niets er op wijst dat de huurder ten tijde van de ingebruikneming meende meer rechten jegens de gemeente te hebben dan zijn buren die expliciet toestemming hadden gekregen.  Het Hof wijst het beroep op verjaring af.
Voor meer informatie over verjaring, neem contact op met Anne-Marie Snel of Peter Kooijman.


Verbouwing van een deel van een gebouw

Door verbouwing van een gebouw kan fiscaal sprake zijn van een nieuw gebouw. Opeens is de levering van zo'n gebouw belast met BTW en geen overdrachtsbelasting. Wat is nu de situatie  als een deel van een gebouw wordt verbouwd?

Onlangs heeft de Hoge Raad geoordeeld in een zaak waarin een ondernemer een voormalige supermarkt op de begane grond van een appartementencomplex koopt. Vroeger was dit een bedrijfsruimte. Nu een lege ruimte waar alleen de dragende delen van de bovenliggende woningen zijn blijven staan. De rest is gesloopt.
Later, na de levering, wordt een nieuwe bedrijfsruimte gerealiseerd en in gebruik genomen als modezaak.
De ondernemer maakt bezwaar tegen de heffing van overdrachtsbelasting. Hij vindt  dat er een (nieuw) vervaardigd goed is ontstaan, zodat van rechtswege BTW verschuldigd werd. Als gevolg daarvan meent hij dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
De inspecteur, de rechtbank en het Hof stellen dat je naar het gebouw als geheel moet kijken en dat dat niet is vervaardigd. Volgens de Hoge Raad behoeft voor het "vervaardigen" niet het hele gebouw in aanmerking te worden genomen. De Hoge Raad vindt dat een zelfstandige gebruikseenheid voor de omzetbelasting een los object is. De van supermarkt tot modewinkel verbouwde ruimte is nieuw vervaardigd. Dit scheelde de ondernemer in deze € 30.000 minder belasting.
Meer informatie: Wilbert Louwers.